Service業務内容
Service業務内容
マンション管理を透明化し、コスト削減を可能にします。
「トラスト九州」は、経験豊かなマンション管理士や宅地建物取引士などの専門家が揃ったコンサルティング集団です。マンション管理を透明化することで、大幅なコスト削減を可能にするのと同時に、安心・快適な住環境を実現します。
中間マージンの削減
マンションにより各種メンテナンス業務は様々ですが、そのメンテナンス業務の価格設定については、管理会社の考え方により様々です。 当社では、各種メンテナンス業務に関し、中間マージンと呼ばれる管理会社のマージンをなくし、スリムな管理委託費のご提案をしております。
マンション管理業界の現状
管理会社とメンテナンス業者間の金額が管理組合から見えないので、管理会社が中間マージンを得ることできる仕組みである。つまり払わなくてもよい費用が発生している。
◆起こりがちな問題点
- 管理費が高く、その管理費の内訳も不透明。
- クレーム対応が遅い、悪い。
- 管理会社を変更しにくい。
- 修繕計画が見直されていない。
- 建物の瑕疵が表面化しにくい。
- 分譲マンション系列の管理会社では住民の立場に立ちにくい。
- 情報の開示に消極的。
管理費のコスト削減策の提案
管理費の内訳をガラス張りにし、無駄なコストを省きます。
管理の質を下げずに管理費のコストダウンを可能にします。
コミュニティネットワークの充実
近隣の利便性と提携し、マンション住居者ならではの特典など、地域との連携をサポートします。
差額の有効利用の提案
- 衛生管理
- 防犯対策
- バリアフリー対策
- 修繕積立金の上積み
- 管理費の値下げ など
通常の管理会社の場合
工事を伴う改善策を提案する際に、金額だけではなく、修繕立金の切り崩し、あるいは一時金の徴収が考えられます。
トラスト九州の場合
当社では、削減した管理費用をより快適なマンションライフへ改善策（工事費用等）に充当し、ご提案いたします。
また工事費用などに中間マージンをのせることは一切ございません。したがって、住居者への追加負担がこれまでより大幅に軽減され、管理費を有効に利用できます。
事務管理費など
分譲マンションの管理で重要な金銭出納業務や滞納管理、またさまざまな事務的業務があります。
この業務をスムーズに実施し、組合運営を円滑にすることが管理会社の重要な役目となります。
管理員による清掃や日常の事務管理業務
マンションの運営の良し悪しを大きく左右する管理員業務（通常、かんりにんさんと呼ばれる業務）は、地域の一般的な時給にその他諸経費を加算した金額となります。人材派遣会社からの派遣となると、かなりの経費で「もっとも重要かつ大きな経費」になりますので、雇用状況の確認は必ず行いましょう。
エレベーター保守料
エレベーターには、フルメンテナンス契約やPOG契約があり、メーカー系の保守や独立系の保守によっても金額に差があります。
通常フルメンテナンス契約で5～6万円程度になりますが、人命を預かるものですから、早め早めの部品等の取替を心がけたいところです。
消防設備点検
有事の際に重要な設備です。
マンションによっては様々な形で設備が配置されていますので、数社の見積は取っておきたいものです。
機械警備
マンション１棟当たり月額1万円から3万円の経費となりますが、そのシステム次第では、緊急時の発報や警報により迅速な対応が可能となりますので、比較検討して選んでください。
貯水槽清掃
飲料水ですので、法令に沿った定期的な清掃が必須です。また、日常から水質管理をすることが管理の上では重要。屋上に高架水槽がある場合は、少し割高になるようです。貯水槽の清掃と同時に揚水ポンプの点検も項目に追加して見積りを取る方が賢明です。
機械式駐車場保守
機械式駐車場設備があるマンションは、必ず必要な保守です。1台（1パレット）あたり1500円程度ですが、修繕計画も重要。機械式駐車場の修繕費には多額の費用がかかることから、設置自体を見直す組合もあるようです。
定期清掃
定期的に機械やワックスを用いて清掃します。その会社のノウハウを確認し、清掃頻度などを検討の上、見積りを取ることをおすすめします。後は、情熱的な担当者かどうかです。
排水管高圧洗浄
１戸あたり4000円～5000円程度。通常1～3年毎に行うものですが、圧力がかかる為、もしものために業者用の保険に加入しているかどうかの確認は必要です。
植栽の剪定・消毒
植木の種類によって、作業内容や時期、金額は様々ですが、単年度での契約により各職人さんの技術を比較することも必要です。
自動ドア保守点検
集合玄関の入り口によくある自動ドアです。突然の故障は生活に支障が出るので、定期点検またはスポットでの保守をおすすめします。1回2万円程度です。
当社の考える危機管理体制
緊急時の管理会社の体制や対応は非常に重要な要素です。特に漏水時などの対処は迷うもの。
当社では、夜間の緊急時も万全の対応を期しております。
予防修繕による事故の回避
■予防修繕は事故を最小限にする有効な対策
共用部分の突発的な事故は、火災や給水ポンプの故障による「給水停止、停電、エレベーターの故障、タイルや外壁の剥落事故」などがあげられます。予測不能な事故もありますが、日頃の点検やメンテナンスで防げるものや訓練、シミュレーションで事故を最小限におさえることもできます。
特にマンションは「予防修繕」という心がけを、運営の基礎にしていただきたいと思います。 事故が起きてからの対応ではなく、事故原因となる部分を故障前に適切な対応をするという考え方です。
■予防修繕はマンション診断で予測が可能
「故障してからの対応ではなく、故障する前に」を実現するためには、定期点検や巡回において「何か違う」という意識と「安全」という意識が両立してはじめて可能となります。 当社では、定期巡回を重視し、マンションの未来を予測し、適正な時期に適切な修繕を行い、事故を未然に防ぐことに努めています。
漏水事故や火災が発生したとき
■当社の経験豊富なスタッフが適切に対応
漏水事故や火災（消防署へ連絡が原則）が起こった時は、ご自身の身の回りの対応や対処も重要ですが、上下左右の住戸や理事会への報告、連絡を密に行うことがその後の遺恨を残さない秘訣です。
また修繕などは、管理会社や専門家に間に入ってもらい対応していただくことが大切。当社では、日頃から様々な事故をシュミレーションし、解決方法を議論するなどスタッフのスキル向上を目指しております。
管理費滞納者などへの対応
管理費や修繕積立金の滞納が発生した場合、初期の1ヶ月、2ヶ月目に適切な対応を行うことが重要です。
長期に渡り「管理費や修繕積立金、駐車場使用料、水道料など」が滞納状況になった場合は、さまざまな対処を考え、実行しなければなりません。最終手段は、法的に解決していくことですが、できればスムーズかつ温和に解決ことがベスト。 まずは、理事会や管理会社を交えて面談することも有効です。
管理費等を納めることは、組合員なら当然のことですが、頭ごなしでは解決しないことも。その際、滞納者の話しにも耳を傾けてみてください。業務経験から、その時に何かのヒントを得ることも多々あります。
また、相続により所有者が変わることもあります。特に相続放棄された場合や、所有者が行方不明など、管理費等の回収が困難なケースも経験豊かな当社スタッフが対応いたします。
サービス内容のご案内
分譲マンションの管理
当社は、皆様の快適な居住空間をご提供することを使命としています。
マンション共用部分の各種メンテナンス料金を明らかにし、中間マージンのないご提案をお約束します。 また、各マンションに応じた会計処理や請求をマンションごとに対応し、管理組合が適切な判断をできるよう各種資料を提供します。 その他、設備管理や困ったときのコミュニティ相談も親身に対応いたします。
建築設備点検
当社には、マンションに関する各方面の専門家が在籍しております。
通常は、巡回員がマンションの健康診断を行いますが、当社では、その中でもマンション管理士が建物設備を巡回点検します。
セキュリティサービス
管理人が巡回清掃中でも連絡がとれるシステム、または、勤務時間外でも管理会社と連絡がとれるシステムを導入して万が一の緊急時に対応しています。
管理員研修体制
管理人に独自の管理員研修を行い、各マンションに派遣しており、質の高い管理をめざしています。